Bảng dự toán báo giá xây dựng CHDV minh bạch, không phát sinh [Cập nhật mới nhất]
Cập nhật bảng dự toán báo giá xây dựng Căn hộ dịch vụ (CHDV) trọn gói tại TP.HCM. Công khai chủng loại vật tư phần thô, hoàn thiện, PCCC.
Trong đầu tư bất động sản dòng tiền, cụ thể là phân khúc Căn hộ dịch vụ (CHDV) tại TP.HCM, sai lầm chí mạng nhất khiến nhiều Chủ đầu tư (CĐT) rơi vào cảnh "đứt gãy tài chính" không nằm ở việc thị trường thiếu khách thuê, mà nằm ở một bảng dự toán xây dựng mập mờ.
Thực tế trên thị trường hiện nay, không ít nhà thầu sử dụng chiêu trò "báo giá thấp để trúng thầu": Đưa ra một mức đơn giá trên mỗi mét vuông m2 rẻ đến bất ngờ để CĐT nhẹ dạ ký hợp đồng. Nhưng ngay khi máy đào vừa múc nhát đất đầu tiên làm tầng hầm, hàng chục khoản chi phí phát sinh không tên bắt đầu nở rộ: phát sinh tiền ép cừ Larsen, phát sinh tiền tăng mác bê tông, phát sinh trục ống nước, chi phí thẩm duyệt Phòng cháy chữa cháy (PCCC)... Kết quả là khi tòa nhà hoàn thiện, tổng chi phí thực tế bị đội lên từ 20% đến 40% so với dự tính ban đầu, đẩy bài toán thu hồi vốn (ROI) lùi xa thêm nhiều năm.
Tại Duc Tin Construction, chúng tôi xóa bỏ hoàn toàn khái niệm "báo giá phỏng đoán". Mọi dự án CHDV đều được kiểm soát bằng Bảng dự toán bóc tách khối lượng (BOQ - Bill of Quantities) dựa trên bản vẽ mặt bằng kỹ thuật chi tiết và bảng cam kết vật tư minh bạch 100%. Bài viết dưới đây sẽ công khai toàn bộ đơn giá, cách tính hệ số diện tích và danh mục vật tư chuẩn mực để bạn làm chủ hoàn toàn ngân sách đầu tư của mình.
1. Tại sao đơn giá xây dựng căn hộ dịch vụ (CHDV) khác biệt hoàn toàn với nhà phố?
Rất nhiều CĐT lấy đơn giá xây dựng nhà phố dân dụng thông thường để áp vào bài toán tính chi phí xây CHDV và lập tức phát sinh. Về mặt kỹ thuật kết cấu và cơ điện (MEP), một tòa nhà CHDV quy mô từ 1 hầm, 5 đến 7 tầng với 20 – 40 phòng cho thuê có mức độ phức tạp cao hơn gấp nhiều lần:
- Mật độ tường ngăn và nhà vệ sinh dày đặc: Nếu nhà phố mỗi tầng chỉ có 1 – 2 phòng ngủ và 1 – 2 WC, thì CHDV mỗi tầng có thể chia từ 4 – 6 căn hộ khép kín. Điều này đồng nghĩa khối lượng tường xây, diện tích ốp lát gạch, số lượng phễu thu sàn, thiết bị vệ sinh và đặc biệt là công tác chống thấm sàn âm tăng lên gấp 3 – 4 lần trên cùng một diện tích sàn.
- Hệ thống MEP (Điện – Nước – Viễn thông) công suất lớn: Tòa nhà cần hệ thống bơm tăng áp biến tần, bể nước ngầm và bồn nước mái dung tích cực lớn, hệ thống trục ống cấp thoát nước độc lập cho từng trục phòng, cùng tủ điện phân phối (MDB) và đồng hồ điện/nước riêng biệt cho từng căn hộ.
- Kết cấu chịu tải trọng động cao và thi công tầng hầm: Hầu hết các dự án CHDV sinh lời cao tại TP.HCM đều bắt buộc phải có tầng hầm hoặc bán hầm để giải quyết chỗ để xe máy cho hàng chục cư dân. Việc đào hầm sâu trong khu dân cư hiện hữu đòi hỏi biện pháp thi công vây cừ Larsen và hệ giằng chống Shoring vô cùng nghiêm ngặt.
- Tiêu chuẩn PCCC và Thang máy: Đây là hai hạng mục bắt buộc chiếm tỷ trọng ngân sách đáng kể trong tổng mức đầu tư CHDV mà nhà phố thông thường không có.
Chính vì vậy, một bảng báo giá CHDV chuyên nghiệp không thể viết chung chung trên một trang giấy A4, mà phải được phân rã minh bạch từng hạng mục.
2. Bảng báo giá thiết kế & thi công căn hộ dịch vụ (CHDV) tại Duc Tin Construction
Chúng tôi gửi đến quý Chủ đầu tư bảng đơn giá tham khảo áp dụng cho loại hình tòa nhà Căn hộ dịch vụ, Tòa nhà văn phòng kết hợp lưu trú tại khu vực TP.HCM:
| Hạng mục Dịch vụ | Chi tiết dịch vụ | Đơn giá tiêu chuẩn (m2) |
| Dịch vụ thiết kế | Thiết kế ý tưởng từ 60,000 VNĐ/m2 Thiết kế kiến trúc từ 250,000 VNĐ/m2 Thiết kế nội thất từ 250,000 VNĐ/m2 Thiết kế trọn gói từ 400,000 VNĐ m2 | Từ 60,000 VNĐ/m2 |
| Dịch vụ xây thô | Công tác chuẩn bị. Thi công phần móng và hạng mục ngầm (bể tự hoại, hố ga). Thi công phần khung (cột, dầm, sàn bê tông cốt thép). Xây tô tường bao, tường ngăn bằng gạch. Lắp đặt hệ thống điện, nước âm tường. Thi công cọc đồng tiếp địa. Phun hóa chất chống mối. Thi công nẹp nhựa trát tường. | Từ 4,300,000 VNĐ/m2 |
| Dịch vụ xây trọn gói | Hồ sơ thiết kế Tư vấn thiết kế và lên phương án phối cảnh 3D, hồ sơ thiết kế kỹ thuật thi công. Thi công phần thô Công tác chuẩn bị. Thi công phần móng và hạng mục ngầm (bể tự hoại, hố ga). Thi công phần khung (cột, dầm, sàn bê tông cốt thép). Xây tô tường bao, tường ngăn bằng gạch. Lắp đặt hệ thống điện cấp nguồn, nước lạnh âm tường, sàn. Chống thấm các khu vực: nhà vệ sinh, sàn mái, ban công. Thi công cọc đồng tiếp địa Phun hóa chất chống mối Thi công nẹp nhựa trát tường Thi công phần hoàn thiện Mặt tiền: Ốp đá trang trí, vật liệu trang trí, lam và khung sắt trang trí, lan can… Sơn nước: Nội thất và ngoại thất Nền nhà: Gạch ốp lát, sàn gỗ Trần: Trần thạch cao, trần ốp trang trí… Thiết bị: Thiết bị điện, hệ thống đèn chiếu sáng. Thiết bị vệ sinh (Bồn cầu, lavabo, vòi sen, gương, giá treo). Cửa: Lắp đặt cửa nội và ngoại thất theo thiết kế Cầu Thang: Hoàn thiện bậc cầu thang, lan can & tay vịn cầu thang Giếng Trời: Khung bảo vệ, kính cường lực, của lấy gió Sân Trước Và Sân Sau: Cổng mặt tiền, khung bảo vệ, gạch/ đá ốp lát, sơn nước, hoàn thiện theo thiết kế. | Từ 8,500,000 VNĐ/m2 |
3. Công khai bảng chủng loại vật tư: Xua tan mọi nghi ngờ về chất lượng
Tại sao nhiều nhà thầu dám báo giá phần thô rẻ hơn thị trường từ 200.000 - 300.000 VNĐ/m2 ? Câu trả lời nằm ở việc rút ruột chủng loại vật tư: Thay thép Việt Nhật bằng thép tổ hợp trôi nổi, dùng ống nước mỏng chịu áp lực kém, dùng dây điện tiết diện nhỏ gây chập cháy khi 30 phòng cùng bật máy lạnh một lúc.
Với triết lý "Chất lượng kết cấu là danh dự của nhà thầu", Duc Tin Construction niêm yết công khai toàn bộ thương hiệu, mã hiệu vật tư ngay trong Phụ lục Hợp đồng. Chúng tôi cam kết Phạt ngay 50.000.000 VNĐ/lần nếu CĐT phát hiện bất kỳ vật tư nào đưa vào công trường không đúng với bảng cam kết dưới đây:
| STT | Hạng mục Vật tư | Thương hiệu & Quy cách Kỹ thuật Cam kết | Vai trò sống còn đối với Tòa nhà CHDV |
| 1 | Thép xây dựng | Việt Nhật (Vina Kyoei) hoặc Pomina (Cung cấp đầy đủ chứng chỉ CO/CQ cho từng lô thép nhập công trường). | Đảm bảo khả năng chịu lực uốn, cắt cho hệ cột, vách hầm và dầm sàn vượt nhịp lớn. |
| 2 | Bê tông thương phẩm | VietNam / Mekong / Thế Giới Nhà (Mác 250 – 350 tùy cấu kiện; Bê tông móng và vách hầm pha phụ gia chống thấm. | Tạo khối kết cấu đồng nhất, cường độ nén chuẩn xác, ngăn chặn nứt vách hầm. |
| 3 | Xi măng xây tô | Insee (Dùng cho bê tông tại chỗ và chống thấm) & Hà Tiên (Dùng cho công tác xây tô tường). | Độ bám dính cực cao, hạn chế tối đa hiện tượng rạn nứt chân chim bề mặt tường. |
| 04 | Gạch xây tường | Gạch Tuynel (Kích thước chuẩn, gồm gạch ống 4 lỗ và gạch đinh đặc) | Xây tường bao 200mm và gia cố gạch đinh tại toàn bộ chân tường WC, bệ cửa, vị trí treo tủ bếp/máy lạnh. |
| 05 | Cát, Đá xây dựng | Cát vàng hạt to (đổ bê tông), Cát hạt trung đã sàng sạch bùn sét (xây tô); Đá 1x2 | Loại bỏ hoàn toàn tạp chất hữu cơ gây rỗ bê tông hoặc làm nổ bề mặt sơn tường sau 1-2 năm. |
| … | … | … | … |
4. Phương pháp tính hệ số diện tích xây dựng minh bạch(Tránh đội giá)
Một "vùng xám" khác thường bị các nhà thầu thiếu uy tín lợi dụng là cách tính diện tích xây dựng. Nhiều nơi báo đơn giá m2 rất thấp nhưng lại nhân hệ số móng tới 70%, hệ số hầm tới 250%, khiến tổng giá trị hợp đồng phình to bất thường.
Tại Duc Tin Construction, chúng tôi áp dụng quy chuẩn tính diện tích xây dựng rõ ràng, công bằng và sát với chi phí hao phí vật tư thực tế nhất:
| Hạng mục Kết cấu | Chi tiết Kỹ thuật | Hệ số tính diện tích (%) | Giải thích cơ sở Kỹ thuật |
| Phần Móng | Móng cọc (Đài cọc + Hệ giằng móng bê tông cốt thép) | 40% – 50% diện tích tầng trệt | Chưa bao gồm chi phí cọc ép và nhân công ép cọc (sẽ báo giá theo mét dài thực tế dựa trên khảo sát địa chất). |
| Phần Tầng Hầm | Hầm sâu từ 1,2m đến dưới 1,5m (Bán hầm) | 150% diện tích sàn hầm | Bao gồm chi phí đào đất, vận chuyển đất đổ đi, đổ bê tông đáy hầm, vách hầm dày 20 - 25cm và chống thấm đa lớp |
| Hầm sâu từ 1,5m đến 2m | 170% – 190% diện tích sàn hầm | Áp lực đất và nước ngầm lớn hơn, đòi hỏi hàm lượng thép vách hầm và độ sâu cừ Larsen cao hơn. | |
| Hầm sâu trên 2m | 200% – 220% diện tích sàn hầm | Đòi hỏi hệ giằng chống Shoring kiên cố và biện pháp thi công hạ mực nước ngầm phức tạp. | |
| Các Tầng Nổi | Tầng Trệt, Tầng Lửng, Tầng 1, 2, 3, 4, 5, 6... và Tum thang | 100% diện tích sàn (giọt nước) | Tính 100% theo diện tích thực tế có đổ sàn bê tông cốt thép (bao gồm cả ban công). |
| Phần Mái | Mái bê tông cốt thép phẳng (Cán nền, chống thấm, lát gạch sân thượng) | 40% – 50% diện tích mái | Tối ưu để đặt hệ thống bồn nước, tấm pin năng lượng mặt trời và cục nóng máy lạnh tập trung. |
| Ô Thông Tầng / Giếng Trời | Diện tích ô trống thông tầng / hố thang máy < 8m2 | 100% diện tích | Do phải gia cố dầm bo xung quanh miệng hố thang, dựng giàn giáo bao che và tô trát vách đứng 4 mặt. |
| Diện tích ô trống thông tầng > 8m2 | 50% diện tích | Giảm trừ 50% để tiết kiệm chi phí cho Chủ đầu tư. |
5. Quy trình kiểm soát dự toán tại Duc Tin Construction: Cam kết không phát sinh
Làm thế nào Duc Tin Construction cam kết "Không phát sinh chi phí" trong bối cảnh giá vật liệu xây dựng luôn biến động? Bí quyết nằm ở quy trình quản trị rủi ro 3 lớp trước khi khởi công:
- Khảo sát hiện trường & pháp lý tận gốc: Kỹ sư trưởng của Đức Tín trực tiếp đo đạc cao độ hẻm, kiểm tra hệ thống cống thoát nước đô thị, khảo sát kết cấu nhà liền kề và đối chiếu quy hoạch 1/2000. Điều này giúp hạn chế rủi ro phải đập sửa công trình do sai lộ giới hoặc sai chiều cao tầng.
- Chốt bản vẽ mặt bằng kỹ thuật 2D & hồ sơ MEP chi tiết: Không báo giá trên một tờ giấy trắng. Đức Tín hoàn thiện bản vẽ bố trí từng phòng, từng vị trí phễu thu sàn, đường đi của ống PCCC rồi mới xuất bảng khối lượng BOQ. Bản vẽ có gì, bảng báo giá có đủ thứ đó — không sót bất kỳ một con ốc hay một mét dây điện nào.
- Hợp đồng Tổng thầu trọn gói khóa trần giá vật tư: Ngay sau khi ký hợp đồng, Đức Tín tiến hành đặt cọc và chốt giá toàn bộ khối lượng thép, xi măng, gạch, thiết bị vệ sinh với các nhà máy phân phối cấp 1. Mọi biến động tăng giá thị trường sau thời điểm ký hợp đồng đều do Đức Tín gánh chịu.
Đừng giao phó hàng tỷ đồng cho sự mập mờ – Hãy cầm trên tay bảng dự toán BOQ chính xác nhất ngay hôm nay!
Một quyết định chọn đúng nhà thầu minh bạch ngay từ đầu sẽ giúp bạn tiết kiệm hàng trăm triệu đồng tiền phát sinh vô lý và bảo vệ sự bình yên cho tâm trí của bạn suốt 8 tháng thi công.
Bạn đã có sổ hồng mảnh đất? Bạn muốn biết chính xác đến từng đồng rằng mảnh đất của mình xây được bao nhiêu tầng, chia được tối đa bao nhiêu phòng và tổng số tiền phải chuẩn bị từ lúc đào đất đến lúc đón vị khách thuê đầu tiên là bao nhiêu?
📞 GỌI NHẬN BÁO GIÁ & BẢNG BÓC TÁCH DỰ TOÁN (BOQ) CHI TIẾT NGAY HÔM NAY!
Chỉ cần gửi thông tin kích thước lô đất hoặc hình chụp Sổ hồng qua Zalo, trong vòng 24 giờ làm việc, Đội ngũ Kỹ sư Dự toán của Duc Ti Construction sẽ gửi tặng bạn hoàn toàn MIỄN PHÍ
Duc Tin Construction
