Thủ tục xin giấy phép xây dựng & hoàn công nhà ở TP.HCM 2026: Hướng dẫn chi tiết A-Z

TP.HCM là đô thị có mật độ xây dựng dày đặc và quy định quản lý đô thị khắt khe bậc nhất cả nước. Nếu như ở các tỉnh lân cận, việc xây dựng có thể "linh động" được, thì tại Sài Gòn, chỉ một sai sót nhỏ về ban công đua ra hay chiều cao tầng cũng có thể khiến công trình bị đình chỉ, thậm chí buộc tháo dỡ.

Năm 2026, các quy định về Giấy phép xây dựng (GPXD) và Hoàn công tại TP.HCM tiếp tục được siết chặt để đảm bảo quy hoạch.

Là đơn vị không chỉ thi công mà còn hỗ trợ pháp lý cho hàng trăm công trình tại 24 quận huyện, Đức Tín Construction biên soạn cẩm nang này giúp quý gia chủ nắm rõ quy trình, tránh những rắc rối pháp lý không đáng có.

1. Thủ tục xin giấy phép xây dựng (GPXD) tại TP.HCM

Trước khi đặt viên gạch đầu tiên, bạn bắt buộc phải có tờ giấy này trong tay. Trừ một số trường hợp nhà ở thuộc dự án đã có quy hoạch chi tiết 1/500, hầu hết nhà phố riêng lẻ tại TP.HCM đều phải xin phép.

1.1 Hồ sơ xin phép xây dựng gồm những gì?

Theo quy định mới nhất năm 2026, bộ hồ sơ nộp cho UBND Quận/Huyện bao gồm:

• Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng: (Theo Mẫu số 01 mới nhất).
• Giấy tờ pháp lý về đất đai: Bản sao công chứng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ hồng/Sổ đỏ).
• Bản vẽ thiết kế xin phép: Bao gồm 02 bộ bản vẽ thể hiện:
  • Sơ đồ vị trí công trình trên lô đất.
  • Mặt bằng các tầng, các mặt đứng và mặt cắt chính.
  • Mặt bằng móng và mặt cắt móng (kèm sơ đồ đấu nối hệ thống thoát nước mưa, xử lý nước thải).
• Cam kết đảm bảo an toàn: Đối với công trình liền kề (Cam kết không làm nứt, lún nhà hàng xóm).

Lưu ý của Đức Tín: Tại TP.HCM, bản vẽ xin phép xây dựng BẮT BUỘC phải do đơn vị thiết kế có chức năng (có dấu pháp nhân) thực hiện. Bản vẽ tự vẽ tay sẽ không được chấp nhận.

1.2 Quy trình nộp và thụ lý hồ sơ

• Bước 1: Nộp hồ sơ. Chủ nhà nộp tại Bộ phận "Một cửa" của UBND Quận/Huyện nơi có đất. Hoặc nộp trực tuyến qua Cổng dịch vụ công TP.HCM (tùy quận).
• Bước 2: Tiếp nhận & Khảo sát. Cơ quan chức năng sẽ kiểm tra hồ sơ. Trong vòng 7-10 ngày, cán bộ phòng Quản lý đô thị sẽ xuống khảo sát hiện trạng đất thực tế.
• Bước 3: Trả kết quả. Thời gian cấp phép theo quy định là 15 - 21 ngày làm việc (không tính thứ 7, CN).

1.3 Những "điểm nóng" cần lưu ý khi xin phép tại Sài Gòn

Khác với tỉnh, TP.HCM có những quy định "đặc sản" mà bạn phải tuân thủ:

• Lộ giới & Chỉ giới xây dựng: Đất nằm trong quy hoạch lộ giới hẻm tuyệt đối không được xây kiên cố (chỉ được làm sân hoặc xây tạm nếu quận cho phép).
• Quy mô tầng & Chiều cao: Mỗi khu vực (Zone) tại TP.HCM có quy định riêng về số tầng tối đa. Ví dụ: Khu vực gần sân bay Tân Sơn Nhất (Gò Vấp, Tân Bình) bị khống chế chiều cao rất gắt gao.
• Độ vươn ban công: Hẻm nhỏ dưới 6m độ vươn ban công sẽ khác với đường lớn.

2. Thủ tục hoàn công (đổi sổ hồng mới)

Nhiều gia chủ nghĩ rằng "Xây xong là xong". Sai lầm! Xây xong mà chưa Hoàn công thì ngôi nhà đó về mặt pháp lý vẫn chỉ là... đất trống. Hoàn công là thủ tục cập nhật tài sản (nhà ở) gắn liền với đất vào Sổ hồng.

2.1 Tại sao phải hoàn công?

• Giá trị chuyển nhượng: Nhà đã hoàn công bán được giá cao hơn hẳn và dễ vay ngân hàng hơn.
• Pháp lý: Là bằng chứng chứng minh bạn đã xây dựng đúng phép.
• Xin số nhà: Một số quận yêu cầu hoàn công xong mới cấp biển số nhà chính thức.

2.2 Điều kiện tiên quyết để được hoàn công

Đây là điều quan trọng nhất: PHẢI XÂY ĐÚNG 100% THEO GIẤY PHÉP. Tại TP.HCM, các lỗi sau đây sẽ khiến bạn bị "treo" hồ sơ hoàn công vĩnh viễn:

• Tăng diện tích sàn (lấp ô thông tầng, lấp giếng trời).
• Xây thêm tầng lửng hoặc tum thang sai phép.
• Ban công đua ra quá kích thước cho phép.
• Thay đổi vị trí cầu thang hoặc kết cấu chịu lực chính.

2.3 Quy trình & Hồ sơ hoàn công

Sau khi thi công xong, Đức Tín Construction sẽ hỗ trợ chủ nhà chuẩn bị bộ hồ sơ gồm:

• Giấy phép xây dựng + Bản vẽ xin phép (Bản chính).
• Hợp đồng thi công với nhà thầu.
• Hóa đơn đỏ (VAT) nhân công và vật tư (Đây là hạng mục quan trọng, nhiều chủ nhà ham thuê thầu rẻ không xuất được hóa đơn nên không hoàn công được).
• Biên bản nghiệm thu công trình.
• Bản vẽ hoàn công (Bản vẽ hiện trạng thực tế sau khi xây).

Sau đó, Văn phòng đăng ký đất đai Quận sẽ xuống đo đạc thực tế. Nếu khớp -> Cấp đổi sổ mới. Nếu sai -> Phạt hành chính và buộc tháo dỡ phần sai phép.

3. Hỗ trợ pháp lý từ Duc Tin Construction

Chúng tôi hiểu rằng, cầm bộ hồ sơ đi "gõ cửa" các cơ quan hành chính là nỗi ám ảnh với nhiều người bận rộn. Thủ tục rườm rà, đi lại nhiều lần, chỉnh sửa bản vẽ liên tục...

Khi chọn dịch vụ Xây nhà trọn gói tại TP.HCM của Đức Tín Construction, bạn sẽ được:

• MIỄN PHÍ tư vấn mật độ xây dựng, quy hoạch chiều cao ngay từ khâu thiết kế sơ bộ.
• HỖ TRỢ lập hồ sơ hoàn công (Bản vẽ hoàn công, biên bản nghiệm thu, hóa đơn VAT...).
• CAM KẾT thi công đúng phép: "Giấy phép vẽ sao - Chúng tôi xây vậy", đảm bảo 100% ra được sổ hồng cho gia chủ.

4. Câu hỏi thường gặp (FAQ)

Hỏi: Xây nhà cấp 4 có cần xin giấy phép không?

Đáp: Tại khu vực đô thị TP.HCM, xây nhà cấp 4 vẫn phải xin giấy phép xây dựng bình thường. Chỉ trừ trường hợp sửa chữa cải tạo nội thất không làm thay đổi kết cấu chịu lực và diện tích thì mới được miễn (nhưng vẫn cần đăng ký sửa chữa với Phường)

Hỏi: Xin giấy phép xây dựng mất bao lâu?

Đáp: Theo quy định là không quá 21 ngày làm việc. Tuy nhiên, nếu hồ sơ bị sai sót phải chỉnh sửa, thời gian có thể kéo dài 1-2 tháng. Vì vậy, Đức Tín luôn khuyên khách hàng nên nộp hồ sơ trước ngày khởi công dự kiến ít nhất 1.5 tháng.

Hỏi: Chi phí xin giấy phép xây dựng là bao nhiêu?

Đáp: Lệ phí nhà nước chỉ khoảng 75.000đ. Tuy nhiên, chi phí chính nằm ở việc thuê đơn vị vẽ bản vẽ xin phép (khoảng 3-5 triệu đồng tùy diện tích). Nếu bạn xây trọn gói tại Đức Tín, khoản này được Free.

Hỏi: Đất trong hẻm nhỏ 2m có được xây cao tầng không?

Đáp: Hẻm nhỏ dưới 3.5m tại TP.HCM thường bị hạn chế số tầng (thường tối đa trệt + lửng + 1 hoặc 2 lầu tùy quận) và không được đua ban công. Bạn cần kiểm tra Thông tin quy hoạch (Chứng chỉ quy hoạch) của quận để biết chính xác.

Đức Tín Construction