Xây nhà phần thô có hoàn công được không? Quy định và hướng dẫn hoàn công đúng chuẩn – Đức Tín Construction

1. Hiểu đúng về “Hoàn công” trong xây dựng nhà ở

Trong hành trình xây dựng nhà ở, “hoàn công” là một trong những thủ tục pháp lý quan trọng nhất. Dù bạn chọn xây phần thô hay xây nhà trọn gói, việc hoàn công là điều kiện bắt buộc để được công nhận quyền sở hữu hợp pháp và cập nhật tài sản trên giấy chứng nhận nhà đất (sổ hồng).

Hiểu một cách đơn giản, “hoàn công” là quá trình xác nhận giữa cơ quan quản lý và chủ đầu tư rằng: Công trình đã xây dựng xong theo đúng giấy phép, đúng bản vẽ thiết kế được phê duyệt.

1.1 Vì sao cần hoàn công ?

• Là bước cuối cùng hợp thức hóa việc xây dựng nhà.
• Là điều kiện để sang tên, thế chấp, chuyển nhượng, bảo hành, bảo hiểm công trình.
• Là bằng chứng pháp lý chứng minh nhà bạn xây đúng phép và đủ tiêu chuẩn kỹ thuật.

1.2 Hoàn công có bắt buộc không ?

Theo Luật Xây dựng 2014 (và Nghị định 15/2021/NĐ-CP), chỉ khi công trình được hoàn thành toàn bộ phần kết cấu chính và phần hoàn thiện thì mới được phép nghiệm thu hoàn công.
Tuy nhiên, trong thực tế, có nhiều gia chủ chỉ xây phần thô và băn khoăn không biết có được hoàn công hay không — đây chính là điểm cần được làm rõ.

2. Xây nhà phần thô có hoàn công được không ?

Câu trả lời là “Có thể”, nhưng phụ thuộc vào phạm vi cấp phép và hồ sơ thiết kế được phê duyệt ban đầu. Nếu giấy phép xây dựng của bạn là giấy phép xây dựng toàn bộ công trình (từ móng đến hoàn thiện), thì chỉ khi bạn thi công đầy đủ và nghiệm thu tất cả hạng mục (phần thô + hoàn thiện) mới được cấp biên bản nghiệm thu hoàn thành để hoàn công. Ngược lại, nếu bạn chỉ xin phép xây dựng phần thô (hoặc có ghi rõ trong hồ sơ xin phép chỉ thi công phần khung kết cấu), thì vẫn có thể hoàn công phần thô sau khi được phòng Quản lý đô thị hoặc UBND quận/huyện nghiệm thu đúng phạm vi thi công.

Tóm lại:

• "Nếu giấy phép chỉ ghi “thi công phần thô” → được hoàn công phần thô.
• "Nếu giấy phép là “xây dựng hoàn chỉnh” → chỉ hoàn công khi hoàn thiện đầy đủ theo hồ sơ thiết kế.

3. Cơ sở pháp lý về hoàn công hiện nay

Việc hoàn công nhà ở riêng lẻ được hướng dẫn tại:

• Luật Xây dựng 2014, sửa đổi 2020
• Nghị định 15/2021/NĐ-CP
• Nghị định 06/2021/NĐ-CP (quy định chi tiết về quản lý chất lượng công trình xây dựng)
• Thông tư 10/2021/TT-BXD

Theo đó, để được nghiệm thu hoàn công, công trình phải:

• Được thi công đúng hồ sơ thiết kế và giấy phép.
• Đảm bảo chất lượng, an toàn chịu lực, phòng cháy chữa cháy, bảo vệ môi trường.
• Có biên bản nghiệm thu từng giai đoạn (đặc biệt là phần móng và phần kết cấu chịu lực).
• Có hồ sơ hoàn công bao gồm: bản vẽ hoàn công, nhật ký thi công, biên bản nghiệm thu và bản vẽ hoàn công thực tế.

4. Hồ sơ hoàn công nhà phần thô cần chuẩn bị

Đối với công trình xây nhà phần thô, hồ sơ hoàn công bao gồm:

Hồ sơ pháp lý:

• Giấy phép xây dựng còn hiệu lực.
• Bản vẽ thiết kế đã được phê duyệt.
• Hợp đồng thi công (nếu thuê nhà thầu).
• Biên bản nghiệm thu từng phần (móng, cột, dầm, sàn).
• Nhật ký thi công, báo cáo kết quả thí nghiệm vật liệu (nếu có).

Hồ sơ hoàn công:

• Bản vẽ hoàn công thể hiện thực tế đã xây.
• Ảnh chụp hiện trạng công trình.
• Tờ khai hoàn công (theo mẫu UBND địa phương).
• Biên bản nghiệm thu của đơn vị giám sát và chủ đầu tư.

5. Các trường hợp xây phần thô KHÔNG được hoàn công

1. Giấy phép xây dựng không còn hiệu lực.
→ Cần xin điều chỉnh hoặc gia hạn giấy phép.

2. Thi công sai thiết kế hoặc sai vị trí, kích thước, chiều cao.
→ Phải làm thủ tục điều chỉnh hoặc phá dỡ phần sai phạm.

3. Không có hồ sơ giám sát, nghiệm thu từng giai đoạn.
→ Không đủ cơ sở pháp lý để hoàn công.

4. Tự ý thay đổi công năng hoặc nâng tầng.
→ Bị xử phạt và không được xác nhận hoàn công.

6. Quy trình hoàn công phần thô đúng chuẩn (5 bước)

Bước 1: Kiểm tra lại giấy phép xây dựng, hồ sơ thiết kế và biên bản nghiệm thu phần thô.
Bước 2: Chuẩn bị đầy đủ hồ sơ hoàn công (bản vẽ, nhật ký, biên bản, ảnh thực tế).
Bước 3: Nộp hồ sơ tại Phòng Quản lý đô thị hoặc UBND quận/huyện nơi có công trình.
Bước 4: Cơ quan chức năng kiểm tra thực tế, đối chiếu với hồ sơ.
Bước 5: Nhận biên bản nghiệm thu hoàn thành phần thô, cập nhật thông tin công trình lên hồ sơ quản lý đô thị.

Toàn bộ quy trình thường kéo dài 15–30 ngày tùy vào hồ sơ hợp lệ và khối lượng công trình.

7. Hoàn công phần thô có ảnh hưởng gì khi hoàn thiện sau này?

Không ảnh hưởng, miễn là phần hoàn thiện sau được thực hiện đúng thiết kế ban đầu.

Tuy nhiên, nếu khi hoàn thiện bạn:

• Thay đổi kiến trúc mặt tiền, thêm tầng, thay vật liệu chịu lực…
  → thì cần xin điều chỉnh hoặc hoàn công lại toàn bộ công trình.

Việc hoàn công phần thô trước giúp:

• Công trình được pháp lý hóa sớm → có thể dùng để thế chấp, chuyển nhượng.
• Đảm bảo tiến độ tài chính nếu bạn chia giai đoạn thi công (thô – hoàn thiện).

8. Vai trò của nhà thầu trong quy trình hoàn công

Một nhà thầu chuyên nghiệp không chỉ xây đúng kỹ thuật mà còn hỗ trợ khách hàng hoàn thiện hồ sơ pháp lý.
Đặc biệt với các gói xây nhà phần thô trọn gói, nhà thầu sẽ:

• Cung cấp hồ sơ hoàn công chuẩn (bản vẽ, nghiệm thu, nhật ký).
• Đảm bảo thi công đúng giấy phép để tránh rủi ro khi kiểm tra.
• Đại diện làm việc cùng cơ quan chức năng trong quá trình nghiệm thu.

9. Đức Tín Construction – Đối tác đồng hành trong thi công và hoàn công nhà ở

Là đơn vị thi công chuyên nghiệp tại TP.HCM và các tỉnh lân cận, Đức Tín Construction không chỉ đảm bảo chất lượng phần thô đạt chuẩn kỹ thuật mà còn hỗ trợ khách hàng trọn quy trình hoàn công – từ pháp lý đến bàn giao.

Đức Tín Construction cam kết:

• Thi công đúng bản vẽ & hồ sơ cấp phép.
• Cung cấp đầy đủ hồ sơ hoàn công: bản vẽ, nhật ký, biên bản nghiệm thu.
• Tư vấn pháp lý miễn phí về thủ tục xin phép, gia hạn, nghiệm thu.
• Minh bạch chi phí – cam kết không phát sinh trong quá trình thi công.

Với hơn 200 công trình nhà phố và biệt thự đã hoàn công thành công, Đức Tín trở thành lựa chọn đáng tin cậy cho các chủ đầu tư cần sự an tâm và chuyên nghiệp.

Đức Tín Construction