Báo giá xây nhà trọn gói TP. HCM 2027: Bảng vật tư & cam kết 0% phát sinh

03/11/2026

Cập nhật bảng báo giá xây nhà trọn gói TPHCM 2027 tại Duc Tin Construction. Chi tiết gói Tiêu Chuẩn, Nâng Cao, Cao Cấp, bảng vật tư và cam kết 0% phát sinh.

Mục lục

Bước sang năm 2027, nhu cầu xây dựng nhà phố, biệt thự, tòa nhà văn phòng và căn hộ dịch vụ (CHDV) tại TP.HCM tiếp tục tăng trưởng mạnh mẽ đi kèm những yêu cầu khắt khe hơn về quy chuẩn kỹ thuật, pháp lý cấp phép cũng như bài toán kiểm soát dòng tiền. Khi chuẩn bị khởi công một công trình trị giá hàng tỷ đồng, nỗi trăn trở lớn nhất của mọi Chủ đầu tư luôn xoay quanh việc làm sao tìm được một bảng dự toán minh bạch, định hình đúng ngân sách ngay từ đầu và tránh xa cái bẫy phát sinh chi phí không kiểm soát.

Thực tế trên thị trường xây dựng TP.HCM cho thấy, không ít gia chủ vì thiếu thông tin đối chiếu đã lựa chọn những đơn vị báo giá mập mờ, bóc tách thiếu hạng mục kỹ thuật hoặc sử dụng vật tư trôi nổi. Hệ quả là chỉ sau vài tháng đào móng làm hầm, chi phí thực tế bị đội lên từ 20% đến 30%, tiến độ kéo dài và chất lượng kết cấu bị xuống cấp nghiêm trọng chỉ sau vài mùa mưa.

Với triết lý hoạt động minh bạch chi phí và chất lượng đúng chuẩn, Duc Tin Construction mang đến dịch vụ xây nhà trọn gói chuyên nghiệp, nơi nhà thầu chịu trách nhiệm xuyên suốt toàn bộ quy trình từ A đến Z. Dưới góc nhìn kỹ thuật và thực tế thi công tại hàng loạt dự án nhà phố, biệt thự và tòa nhà thương mại tại TP.HCM, bài viết dưới đây cung cấp bảng báo giá xây nhà trọn gói năm 2027 chi tiết nhất, phân tích rõ từng hạng mục vật tư phần thô, hoàn thiện, công thức tính diện tích theo m² và cơ chế khóa trần ngân sách cam kết 0% phát sinh.

1. Xây nhà trọn gói tại Duc Tin Construction bao gồm những hạng mục nào?

Về bản chất, xây nhà trọn gói là giải pháp tổng thể mà trong đó Duc Tin Construction đảm nhận một đầu mối chịu trách nhiệm xuyên suốt từ giai đoạn chuẩn bị đầu tư, thiết kế đồng bộ, xin phép pháp lý cho đến khi thi công hoàn chỉnh và bàn giao công trình sẵn sàng đưa vào sử dụng. Thay vì phải tự mình làm việc rời rạc với hàng chục tổ đội thợ và đại lý vật tư, gia chủ được giải phóng hoàn toàn thời gian thông qua 5 nhóm hạng mục khép kín:

Tư vấn và khảo sát: Đội ngũ kỹ sư tiến hành khảo sát hiện trạng khu đất, đo đạc kích thước thực tế, đánh giá nền đất, kiểm tra vị trí tiếp giáp nhà liền kề và điều kiện đường hẻm vận chuyển vật tư. Công tác khảo sát kỹ lưỡng ngay từ đầu giúp triệt tiêu các rủi ro về lún, nứt hoặc sai lệch kích thước khi thi công, đồng thời định hình phương án công năng và quy mô xây dựng khớp nhất với ngân sách dự kiến của Chủ đầu tư.
Hồ sơ thiết kế kỹ thuật đồng bộ: Thiết kế được xem là bước đầu quan trọng của toàn bộ công trình. Tại Đức Tín, hồ sơ thiết kế phục vụ trực tiếp cho thi công thực tế bao gồm thiết kế kiến trúc (mặt bằng công năng tối ưu diện tích, mặt đứng, mặt cắt, phối cảnh 3D rõ nét), thiết kế kết cấu (tính toán tải trọng móng, dầm, sàn, cột, cầu thang chống lún nứt) và thiết kế hệ thống kỹ thuật MEP (điện thông minh, cấp thoát nước, thông gió, chiếu sáng) nhằm ngăn chặn mọi xung đột gây phát sinh khi ra hiện trường.
Hỗ trợ pháp lý: Đức Tín đồng hành cùng gia chủ xử lý toàn bộ thủ tục pháp lý đất đai, xin giấy phép xây dựng trước khi khởi công và hoàn tất thủ tục hoàn công cập nhật tài sản sau khi bàn giao.
Thi công phần thô và khung kết cấu kiên cố: Triển khai toàn bộ công tác đào móng, gia cố nền, thi công các hạng mục ngầm (tầng hầm, bể tự hoại, hố ga), dựng khung bê tông cốt thép (cột, dầm, sàn, cầu thang), xây tô tường bao và tường ngăn, lắp đặt hệ thống điện nước âm tường và chống thấm chuyên sâu.
Thi công hoàn thiện, nghiệm thu và bảo hành dài hạn: Hoàn thiện đồng bộ từ mặt tiền, sơn nước nội ngoại thất, ốp lát gạch và sàn gỗ, đóng trần thạch cao, lắp đặt cửa, cầu thang, giếng trời cho đến toàn bộ thiết bị điện chiếu sáng và thiết bị vệ sinh. Sau khi bàn giao đúng hẹn, công trình tiếp tục được bảo vệ bởi chế độ bảo hành kết cấu lên đến 10 năm, bảo hành chống thấm và bảo trì định kỳ.

2. Bảng báo giá xây nhà trọn gói TPHCM 2027 chi tiết theo từng gói đầu tư

Bảng 1: Bảng báo giá xây nhà trọn gói TPHCM 2027

Gói dịch vụ	Đơn giá	Đặc điểm vật tư và thiết kế	Bảo hành kết cấu
Gói Tiêu Chuẩn	từ 7.000.000 VNĐ/m²	Vật liệu trung bình khá, hoàn thiện cơ bản	10 năm
Gói Nâng Cao	từ 8.500.000 VNĐ/m²	Vật liệu cao cấp, thiết kế thẩm mỹ hiện đại	10 năm
Gói Cao Cấp	từ 10.000.000 VNĐ/m²	Vật liệu cao cấp, kết cấu và nội thất phức tạp	10 năm

Xem chi tiết tại: https://ductinconstruction.vn/bang-gia/bao-gia-xay-nha-tron-goi

Bảng 2: Báo giá xây dựng phần thô TPHCM 2027

Gói dịch vụ	Đơn giá	Đặc điểm vật tư và thiết kế	Bảo hành kết cấu
Nhà phố tiêu chuẩn	từ 4.100.000 VNĐ/m²	Phổ biến cho nhà phố từ 2 đến 4 tầng	10 năm
Nhà phố cao tầng và CHDV	từ 4.300.000 VNĐ/m²	Từ 5 tầng trở lên, kết cấu và MEP phức tạp	10 năm
Biệt thự và Villa	từ 4.500.000 VNĐ/m²	Yêu cầu kỹ thuật, vượt nhịp và kết cấu phức tạp	10 năm

Xem chi tiết tại: https://ductinconstruction.vn/dich-vu/xay-nha-phan-tho

Điểm khác biệt kỹ thuật cốt lõi giữa các gói thầu tại Duc Tin Construction:

Ở Gói Tiêu Chuẩn: Đảm bảo đầy đủ toàn bộ quy trình thi công phần móng, bể tự hoại, hố ga, khung bê tông cốt thép (cột, dầm, sàn), xây tô tường gạch, hệ thống điện cấp nguồn, nước lạnh âm tường và chống thấm nhà vệ sinh, sàn mái, ban công đúng tiêu chuẩn kỹ thuật an toàn.
Ở Gói Nâng Cao và Gói Cao Cấp: Bên cạnh việc nâng cấp toàn diện thương hiệu vật liệu hoàn thiện, ngay từ giai đoạn thi công phần thô, Đức Tín bổ sung thêm 3 hạng mục kỹ thuật bảo vệ công trình cao cấp gồm thi công cọc đồng tiếp địa chống rò điện và chống sét an toàn cho toàn bộ thiết bị điện tử, phun hóa chất chống mối chuyên dụng bảo vệ nền móng và nội thất gỗ lâu dài, cùng biện pháp thi công nẹp nhựa trát tường tại các góc cột, cạnh dầm giúp đường nét kiến trúc thẳng tắp và chống sứt mẻ cạnh tường trong suốt quá trình sử dụng.

3. Bóc tách chi tiết danh mục vật tư phần thô và hoàn thiện chuẩn kỹ thuật

Để thực hiện đúng cam kết phân tách hạng mục rõ ràng, không nhập nhằng giữa vật tư loại 1 và vật tư trôi nổi, Duc Tin Construction công khai toàn bộ danh mục vật liệu xây dựng phần thô và các hạng mục hoàn thiện ngay trong hồ sơ dự toán. Việc chuẩn hóa chủng loại vật tư giúp Chủ đầu tư dễ dàng kiểm tra, nghiệm thu trực tiếp tại công trường hoặc theo dõi qua hệ thống camera giám sát 24/7.

Bảng 3: Tiêu chuẩn vật tư và hạng mục thi công phần thô tại Đức Tín

Nhóm hạng mục	Chi tiết công việc và vật tư cam kết	Tiêu chuẩn kỹ thuật nghiệm thu
Móng và công trình ngầm	Đào móng, gia cố nền, đổ bê tông móng, bể tự hoại, hố ga	Đúng cao độ thiết kế, chống sụt lún và rò rỉ
Khung bê tông cốt thép	Thép Việt Nhật/Pomina, bê tông thương phẩm/xi măng Insee, Hà Tiên	Đảm bảo cường độ chịu lực cột, dầm, sàn, cầu thang
Tường xây và trát	Gạch Tuynel chuẩn, cát sạch, thi công nẹp nhựa góc tường	Tường phẳng đứng, chống nứt
Hệ thống MEP âm tường	Cáp điện Cadivi, ống luồn chống cháy, ống cấp thoát nước Bình Minh	Đi âm tường, âm sàn an toàn, có cọc đồng tiếp địa
Chống thấm và chống mối	Hóa chất chống thấm Sika/Kova, phun hóa chất chống mối nền móng	Chống thấm tuyệt đối khu vực nhà vệ sinh, sàn mái, ban công

4. Cách tính diện tích xây dựng theo m2 kèm bảng hệ số chuẩn tại TP. HCM

Khi tìm hiểu báo giá xây nhà trọn gói, việc nắm rõ phương pháp tính tổng diện tích xây dựng quy đổi (nhân với đơn giá VNĐ/m²) sẽ giúp Chủ đầu tư tự mình nhẩm tính được ngân sách khái toán sát thực tế nhất. Tại TP.Hạng mục công trìnhHCM, mỗi phần kết cấu từ móng, tầng hầm cho đến sàn các lầu và mái đều có định mức hao phí bê tông cốt thép và nhân công khác nhau, do đó được quy chuẩn bằng bảng hệ số diện tích minh bạch dưới đây:

Bảng 5: Quy Chuẩn hệ số tính diện tích xây dựng tại Duc Tin Construction

Hạng mục công trình	Phân loại chi tiết theo kỹ thuật	Hệ số tính diện tích	Ghi chú áp dụng thực tế
Phần móng nhà	Móng đơn (nhà cấp 4, nền đất cứng)	20% - 30% diện tích trệt	Đổ bê tông cốt thép hố móng tiêu chuẩn
Phần móng cọc	Móng cọc (phổ biến tại Q7, Nhà Bè, Q8, Bình Thạnh)	40% - 50% diện tích trệt	Chưa bao gồm chi phí cọc và nhân công ép cọc
Phần móng băng, bè	Móng băng (50% - 70%) và Móng bè (100%)	50% - 100% diện tích trệt	Áp dụng cho nhà tải trọng lớn hoặc có tầng hầm
Tầng hầm nông	Hầm sâu từ 1.0m đến 1.3m so với cote vỉa hè	150% diện tích sàn hầm	Phù hợp làm bán hầm để xe nhà phố, CHDV
Tầng hầm trung bình	Hầm sâu từ 1.3m đến 1.7m so với cote vỉa hè	170% diện tích sàn hầm	Gồm vách hầm BTCT chống thấm và dầm giằng
Tầng hầm sâu	Hầm sâu từ 1.7m đến 2.0m (trên 2.0m tính 250%)	200% - 250% diện tích hầm	Đòi hỏi biện pháp tường vây và văng chống cao
Các tầng nổi	Tầng trệt, tầng lửng, lầu 1, 2, 3... và ban công	100% diện tích sàn thực tế	Tính toàn bộ phần diện tích có đổ sàn bê tông
Phần mái nhà	Mái bê tông cốt thép (BTCT) phẳng	50% diện tích sàn mái	Bao gồm cán nền tạo dốc, chống thấm sàn mái

Bài toán thực tế áp dụng công thức tính chi phí xây nhà năm 2027:

Để gia chủ dễ hình dung, hãy xét hai kịch bản đầu tư phổ biến nhất tại TP.HCM dựa trên quy chuẩn hệ số của Duc Tin Construction:

Kịch bản 1 – Xây dựng Nhà phố gia đình 1 trệt 2 lầu (Diện tích xây dựng 50 m²/sàn):
- Diện tích móng cọc (50%): 50 m² x 50% = 25 m².
- Diện tích tầng trệt (100%): 50 m² x 100% = 50 m².
- Diện tích Lầu 1 và Lầu 2 (100% mỗi tầng): 50 m² x 2 = 100 m².
- Diện tích Mái bê tông cốt thép (50%): 50 m² x 50% = 25 m².
- Tổng diện tích quy đổi: 25 + 50 + 100 + 25 = 200 m². Nếu Chủ đầu tư lựa chọn Gói Trọn Gói Tiêu Chuẩn (từ 7.000.000 VNĐ/m²), tổng chi phí xây dựng trọn gói sẽ từ 1,4 tỷ đồng (chưa bao gồm phần ép cọc tính theo mét dài thực tế).
Kịch bản 2 – Xây dựng Tòa nhà Văn phòng hoặc Căn hộ dịch vụ (CHDV) 1 hầm 6 tầng trên lô đất 100 m² (Mật độ xây dựng tối đa 90% = 90 m²/sàn):
- Đối với lô đất 100 m² tại TP.HCM, mật độ xây dựng tối đa được phép là 90% (chừa 10 m² làm sân và giếng trời thông thoáng).
- Diện tích móng cọc (50%): 90 m² x 50% = 45 m².
- Diện tích tầng hầm sâu 1.5m (170%): 90 m² x 170% = 153 m².
- Diện tích 6 tầng nổi (Trệt + 5 lầu tính 100%): 90 m² x 6 = 540 m².
- Diện tích mái BTCT (50%): 90 m² x 50% = 45 m².
- Tổng diện tích quy đổi: 45 + 153 + 540 + 45 = 783 m². Khi áp dụng Gói Trọn Gói Nâng Cao (từ 8.500.000 VNĐ/m²) tích hợp sẵn hệ thống cọc đồng tiếp địa, chống mối và hoàn thiện thẩm mỹ hiện đại, chi phí xây dựng rơi vào khoảng 6,6 tỷ đồng.

5. 5 đột phá và quy trình kiểm soát BOQ cam kết 0% phát sinh

Làm thế nào để Chủ đầu tư yên tâm 100% rằng con số trên hợp đồng sẽ không bị biến tướng thành những khoản phụ phí vô lý khi công trình đang xây dở dang? Tại Duc Tin Construction, lời cam kết "Không phát sinh – Bàn giao đúng hẹn" được bảo chứng bằng quy trình bóc tách dự toán BOQ (Bill of Quantities) chi tiết từ bản vẽ kỹ thuật kết hợp cùng 5 đột phá quản trị:

Camera giám sát công trình 24/7: Mọi công trường của Đức Tín đều được lắp đặt hệ thống camera trực tuyến độ phân giải cao. Dù đang ở văn phòng hay đi công tác xa, Chủ đầu tư chỉ cần mở điện thoại là có thể quan sát trực tiếp quá trình nhập vật tư, buộc thép, đổ bê tông và tác phong an toàn lao động của đội ngũ công nhân bất cứ lúc nào.
Báo cáo tiến độ Online hàng ngày: Kỹ sư trưởng trực tiếp cập nhật hình ảnh nghiệm thu từng hạng mục, nhật ký thời tiết và khối lượng công việc hoàn thành mỗi ngày lên nhóm quản lý dự án trực tuyến, giúp thông tin luôn minh bạch và xuyên suốt giữa nhà thầu với gia chủ.
Thiết kế độc bản – Phục vụ thi công thực tế: Đức Tín nói không với việc sao chép bản vẽ đại trà. Mỗi phương án mặt bằng công năng đều được cá nhân hóa theo gu thẩm mỹ của gia chủ hoặc tối ưu hóa diện tích thương mại cho thuê (NLA), đồng thời tính toán chuẩn xác từng đường ống kỹ thuật để không phải đục phá sửa đổi khi thi công.
Ứng dụng vật liệu xanh bền vững: Ưu tiên sử dụng các dòng vật liệu thân thiện với môi trường, cách nhiệt, chống ồn và tiết kiệm điện năng, giúp nâng tầm chất lượng không gian sống và gia tăng giá trị bất động sản theo thời gian.
Tối ưu chi phí theo ngân sách khách hàng bằng bảng BOQ khóa trần giá: Trước khi ký hợp đồng, toàn bộ khối lượng từ bản vẽ kiến trúc, kết cấu, MEP đều được định lượng thành bảng BOQ rõ ràng từng hạng mục. Khi Chủ đầu tư đã duyệt bản vẽ và mẫu vật tư, Đức Tín chịu hoàn toàn rủi ro về biến động giá thị trường trong suốt thời gian thi công.

Toàn bộ dự án được vận hành mượt mà theo quy trình 5 bước gồm:

Tư vấn & Khảo sát hiện trạng khu đất
Triển khai hồ sơ Thiết kế đồng bộ
Thi công phần thô chuẩn kết cấu
Thi công hoàn thiện sắc né
Nghiệm thu kỹ lưỡng, bàn giao & kích hoạt bảo hành kết cấu 10 năm.

Đăng ký nhận Bảng dự toán BOQ miễn phí cho công trình của bạn

Khởi đầu năm 2027 với một bảng dự toán bóc tách khối lượng (BOQ) chính xác và một bản vẽ mặt bằng công năng tối ưu là bước đi quan trọng nhất để bảo vệ ngân sách và tiến độ công trình của bạn. Đừng để những báo giá phỏng đoán thiếu căn cứ kỹ thuật làm ảnh hưởng đến kế hoạch xây dựng tổ ấm hay dự án đầu tư dòng tiền của gia đình.

Hãy liên hệ ngay với Đức Tín để được đội ngũ Kỹ sư trưởng và Kiến trúc sư nhiều năm kinh nghiệm trực tiếp khảo sát thực địa, tư vấn giải pháp kết cấu và lập Bảng Dự Toán BOQ Miễn Phí dành riêng cho khu đất của bạn chỉ trong thời gian ngắn nhất:

Tặng ngay buổi khảo sát hiện trạng khu đất thực tế: Đo đạc kích thước, đánh giá nền đất, kiểm tra điều kiện thi công và tư vấn pháp lý xin phép xây dựng miễn phí.
Nhận bảng bóc tách dự toán BOQ minh bạch: Phân tách rõ ràng chi phí từng hạng mục phần thô, hoàn thiện, tầng hầm theo đúng ngân sách mong muốn với cam kết 0% phát sinh.
Định hướng giải pháp thiết kế mặt bằng tối ưu: Cá nhân hóa không gian sống theo gu riêng hoặc tối ưu hiệu suất khai thác cho tòa nhà văn phòng, căn hộ dịch vụ.

THÔNG TIN LIÊN HỆ DUC TIN CONSTRUCTION: