Đơn giá xây dựng phần thô TP. HCM 2027 & bảng vật tư chuẩn kỹ thuật
Cập nhật đơn giá xây dựng phần thô TPHCM 2027 tại Duc Tin Construction. Vật tư minh bạch, chính hãng, bảo hành 10 năm.
Trong kết cấu của một công trình kiến trúc từ nhà phố hiện đại, biệt thự cao cấp cho đến các tòa nhà văn phòng hay căn hộ dịch vụ (CHDV) quy mô lớn, giai đoạn thi công phần thô giữ vai trò là nền tảng quyết định trực tiếp đến tuổi thọ, độ an toàn chịu lực và khả năng vận hành bền bỉ. Nếu ví phần hoàn thiện nội ngoại thất như lớp áo khoác thẩm mỹ có thể dễ dàng thay mới sau vài năm sử dụng, thì hệ khung bê tông cốt thép, nền móng và hệ thống cơ điện (MEP) âm tường lại nằm sâu bên trong kết cấu. Bất kỳ một sai sót kỹ thuật hay sự cắt xén vật tư nào ở giai đoạn phần thô cũng sẽ dẫn đến những hệ lụy nghiêm trọng như lún lệch móng, nứt xé tường, thấm dột sàn vệ sinh hoặc chập cháy điện ngầm mà chi phí đục phá khắc phục sau này luôn đắt gấp nhiều lần so với chi phí đầu tư chuẩn mực ban đầu.
Bước sang năm 2027, rất nhiều Chủ đầu tư (CĐT) kỹ tính tại TP.HCM ưu tiên lựa chọn gói Xây dựng phần thô. Hình thức này giúp gia chủ vừa giao phó toàn bộ phần tính toán kết cấu phức tạp, quản lý nhân công và kiểm soát an toàn lao động cho một nhà thầu chuyên nghiệp, vừa giữ quyền chủ động tự tay lựa chọn các mẫu gạch ốp lát, thiết bị vệ sinh, đèn trang trí theo đúng gu thẩm mỹ cá nhân. Tuy nhiên, bài toán đặt ra là làm sao nhận diện được một bảng báo giá phần thô trung thực giữa ma trận các mức giá chào thầu chênh lệch nhau từ vài trăm nghìn đồng trên mỗi mét vuông?
Tại Duc Tin Construction, chúng tôi xác lập vị thế nhà thầu uy tín hàng đầu thông qua cam kết thi công phần thô đạt chuẩn 3 KHÔNG: Không nứt – Không thấm – Không phát sinh nhờ sử dụng 100% vật liệu chính hãng kết hợp cùng đội ngũ kỹ sư, thợ lành nghề trên 10 năm kinh nghiệm. Bài viết chuyên sâu dưới đây sẽ công khai bảng đơn giá xây dựng phần thô TP.HCM năm 2027, bóc tách chi tiết bảng cam kết 9 hạng mục vật tư chuẩn kỹ thuật quốc gia và ma trận phân định trách nhiệm rõ ràng giúp Chủ đầu tư làm chủ hoàn toàn dự án của mình.
1. Xây dựng phần thô là gì?
Xây nhà phần thô là giai đoạn thi công hình thành toàn bộ hệ kết cấu chịu lực (móng, cột, dầm, sàn) và hình khối không gian cơ bản của công trình cùng hệ thống kỹ thuật ngầm. Khi ký kết hợp đồng xây dựng phần thô và nhân công hoàn thiện tại Đức Tín Construction, nhà thầu sẽ cung cấp toàn bộ vật tư phần thô chính hãng kết hợp với nhân công thi công xuyên suốt từ lúc đào móng đến khi hoàn thiện công trình (Chủ đầu tư chỉ cần cung cấp vật tư hoàn thiện để đội thợ của Đức Tín lắp đặt).
Phạm vi công việc trọn gói từ móng đến mái trong dịch vụ xây nhà phần thô của Đức Tín bao gồm 6 nhóm hạng mục cốt lõi được chuẩn hóa:
- Công tác chuẩn bị và Ép cọc gia cố nền: Định vị tim mốc, giải phóng mặt bằng và triển khai thi công ép cọc bê tông cốt thép nhằm tạo nền móng vững chắc, ổn định, hạn chế tối đa hiện tượng lún nứt và gia tăng độ bền kết cấu.
- Thi công phần móng và các hạng mục ngầm: Đào đất hố móng, thi công tầng hầm (nếu có), đổ bê tông đài móng, đà kiềng và xây dựng đồng bộ hệ thống bể tự hoại, bể nước ngầm, hố ga thoát nước đúng cao độ kỹ thuật.
- Đổ bê tông và dựng phần khung chịu lực: Lắp dựng cốp pha, gia công cốt thép và đổ bê tông toàn bộ hệ cột, dầm, sàn các tầng, cầu thang bộ và sàn mái, đảm bảo khả năng chịu lực và ổn định kết cấu toàn công trình.
- Xây tô tường bao và tường ngăn chia không gian: Sử dụng gạch chuẩn kỹ thuật xây tường bao che ngoại thất và tường ngăn các phòng, sau đó tô trát phẳng phiu nhằm định hình không gian sống rõ ràng, đảm bảo thẩm mỹ và khả năng cách âm tốt.
- Lắp đặt hệ thống điện, nước âm tường (MEP) và Chống thấm: Đi âm toàn bộ hệ thống ống cấp thoát nước, ống luồn dây điện, cáp mạng, ống đồng máy lạnh một cách khoa học, an toàn, dễ bảo trì và xử lý chống thấm triệt để tại các khu vực tiếp xúc với nước.
- Vệ sinh công trình: Vệ sinh làm sạch toàn bộ bụi bẩn, vữa xi măng để bàn giao công trình sạch sẽ.
2. Bảng đơn giá xây dựng phần thô TP. HCM 2027 minh bạch theo loại hình công trình
Đơn giá thi công phần thô tại TP.HCM không thể áp dụng một con số cụ thể cho mọi dự án, bởi hàm lượng cốt thép, độ phức tạp của hệ dầm vượt nhịp và mật độ đường ống cơ điện giữa nhà phố 3 tầng, tòa nhà CHDV 7 tầng hay biệt thự tân cổ điển là hoàn toàn khác nhau. Dưới đây là bảng đơn giá xây dựng phần thô và nhân công hoàn thiện năm 2027 được niêm yết minh bạch tại Duc Tin Construction:
Bảng 1: Báo Giá Xây Dựng Phần Thô & Nhân Công Hoàn Thiện TPHCM 2027 (Đơn vị: VNĐ/m²)
| Phân loại công trình | Đơn giá | Quy mô và đặc điểm kết cấu áp dụng |
| 1. Nhà phố tiêu chuẩn | từ 4.100.000 VNĐ/m² | Phổ biến cho nhà phố hiện đại từ 2 đến 4 tầng, 1 mặt tiền, điều kiện thi công thuận lợi. |
| 2. Nhà phố cao tầng, Tòa nhà Văn phòng & CHDV | từ 4.300.000 VNĐ/m² | Công trình từ 5 tầng trở lên, có thang máy, tầng hầm và hệ thống trục MEP, PCCC phức tạp. |
| 3. Biệt thự, Villa & Nhà phố Tân cổ điển | từ 4.500.000 VNĐ/m² | Yêu cầu kỹ thuật kết cấu vượt nhịp lớn, đắp chỉ phào hoặc tạo hình kiến trúc phức tạp. |
3. Bảng hạng mục vật tư phần thô chuẩn kỹ thuật
Đối với một Chủ đầu tư am hiểu kỹ thuật, bảng đơn giá trên mỗi mét vuông chỉ có ý nghĩa khi đi kèm với một Bảng cam kết chủng loại vật tư phần thô rõ ràng đến từng thương hiệu và thông số kỹ thuật. Thực tế thị trường cho thấy, để hạ giá chào thầu xuống thấp hơn từ 200.000 đến 300.000 VNĐ/m² nhằm đánh vào tâm lý chuộng rẻ, nhiều đội thầu sẵn sàng tráo thép thương hiệu lớn bằng thép tái chế thiếu tiết diện, dùng ống nhựa mỏng không chịu được áp lực nước, hoặc dùng cát bẩn lẫn tạp chất bùn sét làm rỗ bê tông và nổ mặt tường sơn.
Tại Duc Tin Construction, chất lượng vật tư chính hãng là giới hạn đỏ tuyệt đối không bao giờ thỏa hiệp. Toàn bộ 9 hạng mục vật tư phần thô dưới đây được ghi rõ trong Hợp đồng thi công và áp dụng đồng nhất cho mọi công trình:
Bảng 2: Danh mục 9 hạng mục vật tư phần thô chính hãng tại Duc Tin Construction
Không chỉ dừng lại ở việc nhập vật tư loại 1, đội ngũ kỹ sư và thợ lành nghề trên 10 năm kinh nghiệm của Đức Tín còn áp dụng các chi tiết thi công chuẩn mực giúp công trình đạt độ bền tối đa:
- Sử dụng 100% con kê bê tông đúc sẵn: Cố định chính xác khoảng cách lớp bê tông bảo vệ cốt thép sàn (1.5 – 2 cm) và dầm cột (2.5 – 3.5 cm), ngăn chặn hoàn toàn nguy cơ thép bị võng xuống đáy sàn hoặc bị oxy hóa rỉ sét theo thời gian.
- Gia cố giằng gạch đinh tại các vị trí xung yếu: Toàn bộ chân tường khu vực nhà vệ sinh (cao tối thiểu 3 hàng gạch đinh hoặc đổ gờ bê tông chống thấm cao 20 cm), cạnh cửa đi, bệ cửa sổ, bậc cầu thang và vị trí treo tủ bếp, máy nước nóng đều được xây bằng gạch đinh đặc để chịu lực neo giữ tốt nhất và ngăn nước thẩm thấu ngang.
- Đóng lưới thép mắt cáo chống nứt 100% vị trí tiếp giáp: Tại mọi đường tiếp giáp giữa cột bê tông và tường gạch, hoặc các rãnh tường vừa đục để đi ống điện nước âm, công nhân bắt buộc đóng lớp lưới thép mắt cáo rộng 20 cm rồi mới hồ dầu và tô trát vữa.
- Thi công nẹp nhựa góc tường sắc nét: Tại các góc cột, cạnh dầm và mép tường cửa đi, Đức Tín sử dụng nẹp nhựa trát tường chuyên dụng giúp tạo đường G thẳng tắp như kẻ chỉ và hạn chế sứt mẻ cạnh tường khi va chạm.
- Xử lý cổ ống xuyên sàn và ngâm thử nước 48 giờ: Tất cả cổ ống thoát sàn WC đều được đục vát chữ V, quấn thanh trương nở chống thấm và rót vữa tự chảy không co ngót SikaGrout. Sau khi quét đủ các lớp màng chống thấm Sikatop Seal 107, khu vực sàn WC và sân thượng được bơm nước ngâm thử kiểm tra suốt 48 giờ trước khi bàn giao sang bước cán nền ốp lát.
4. Bảng hạng mục công việc của nhà thầu trong gói dịch vụ xây dựng phần thô
Một trong những điểm dễ gây hiểu lầm nhất khi ký hợp đồng xây nhà phần thô là ranh giới giữa "Phần việc nhà thầu cung cấp cả vật tư lẫn nhân công" và "Phần việc Chủ đầu tư mua vật tư còn nhà thầu cung cấp nhân công lắp đặt". Để đảm bảo sự minh bạch tuyệt đối ngay từ đầu, Duc Tin Construction thiết lập bảng phân định trách nhiệm rõ ràng dưới đây:
Bảng 3: Hạng mục công việc trong hợp đồng xây dựng phần thô
| STT | Hạng mục công việc | Vật tư do ai cung cấp? | Nhân công do ai thực hiện? | Ghi chú kỹ thuật quan trọng |
| 01 | Thi công Móng, Hầm, Khung BTCT & Xây tô tường | Đức Tín cung cấp 100% | Đức Tín thực hiện 100% | Bao gồm toàn bộ sắt thép, bê tông, xi măng, gạch, cát đá, cốp pha giàn giáo. |
| 02 | Hệ thống Điện – Nước âm tường & Đế âm | Đức Tín cung cấp 100% | Đức Tín thực hiện 100% | Gồm ống nước Bình Minh, dây cáp điện Cadivi, ống luồn dây, hộp nối, đế âm tường. |
| 03 | Công tác Chống thấm WC, Ban công, Sân thượng | Đức Tín cung cấp 100% | Đức Tín thực hiện 100% | Gồm hóa chất chống thấm Sika/Kova, vữa chống thấm cổ ống và nhân công quét chống thấm. |
| 04 | Vệ sinh công trình cơ bản trước khi bàn giao | Đức Tín cung cấp dụng cụ | Đức Tín thực hiện 100% | Thu gom xà bần, làm sạch bụi, vết sơn, xi măng bám trên sàn, sẵn sàng bàn giao. |
5. Công thức tính hệ số diện tích phần thô & ví dụ dự toán thực tế
Để tính ra tổng giá trị hợp đồng xây dựng phần thô theo phương pháp diện tích ( Tổng chi phí = Tổng diện tích quy đổi x Đơn giá phần thô ), Duc Tin Construction áp dụng bảng hệ số quy đổi diện tích chuẩn xác dựa trên hao phí kết cấu thực tế của từng bộ phận công trình:
Bảng 4: Quy chuẩn hệ số tính diện tích xây dựng phần thô tại Duc Tin Construction
| Hạng mục kết cấu | Phân loại kỹ thuật chi tiết | Hệ số diện tích (%) | Giải thích cơ sở hao phí kết cấu |
| Phần Móng | Móng đơn (20% – 30%), Móng cọc (40% – 50%), Móng băng (50% – 70%) | 20% – 70% diện tích trệt | Hao phí đào đất, bê tông lót, cốt thép và bê tông đài móng, giằng móng (chưa gồm cọc ép). |
| Phần Tầng Hầm | Hầm sâu 1.0 – 1.3m (150%); Sâu 1.3 – 1.7m (170%); Sâu 1.7 – 2.0m (200%) | 150% – 200% diện tích hầm | Gồm đào đất tầng hầm, đổ bê tông cốt thép đáy hầm, vách hầm dày chịu áp lực và chống thấm. |
| Phần Thân (Các tầng) | Tầng trệt, tầng lửng, lầu 1, 2, 3, 4... tum thang và ban công | 100% diện tích sàn | Tính 100% theo diện tích mặt bằng sàn bê tông cốt thép thực tế thi công. |
| Phần Mái & Sân thượng | Mái bê tông cốt thép phẳng, sân thượng có xây tường bao | 50% diện tích mái | Đổ sàn bê tông mái, cán vữa tạo dốc thoát nước, xây tường lan can và chống thấm sàn mái. |
Ví dụ tính nhẩm chi phí xây dựng phần thô thực tế năm 2027:
Giả sử bạn chuẩn bị xây dựng một ngôi Nhà phố tiêu chuẩn 1 Trệt + 2 Lầu + Sân thượng + Mái BTCT trên diện tích xây dựng mỗi sàn là 5m x 16m = 80 m²/sàn tại TP. Thủ Đức (sử dụng móng cọc, tum thang trên sân thượng rộng 25 m², phần sân thượng trống rộng 55 m²):
- Phần móng cọc: 80m2 x 45% = 36m2.
- Tầng trệt + Lầu 1 + 2 (100% x 3 tầng) = 240m2.
- Tầng tum thang (100% của 25m2) + Sân thượng trống (50% của 55m2): 25m2 + 27.5m2 = 52.5m2.
- Mái bê tông cốt thép trên tum thang (50% của 25m2): 25m2 x 50% = 12.5m2.
- 👉 Tổng diện tích xây dựng quy đổi: 36 + 240 + 52.5 + 12.5 = 341 m2
- Nếu áp dụng mức đơn giá phần thô Nhà phố tiêu chuẩn từ 4.100.000m2 tổng chi phí thi công phần thô và nhân công hoàn thiện sẽ là: 341 x 4.100.000 = 1.398.100.000 VNĐ
(Lưu ý: Sau khi có bản vẽ thiết kế kỹ thuật chi tiết, phòng Dự toán của Đức Tín sẽ xuất bảng bóc tách khối lượng BOQ chính xác đến từng thanh thép và mét khối bê tông để Chủ đầu tư ký hợp đồng khóa giá cố định).
6. Quy trình 5 bước kiểm soát nghiêm ngặt & lợi ích khi chọn Duc Tin Construction
Sở hữu kinh nghiệm thực chiến qua hơn 100+ công trình phần thô đạt chuẩn kỹ thuật từ nhà phố, biệt thự, shophouse thương mại cho đến các tòa nhà văn phòng và căn hộ dịch vụ tại TP.HCM và các tỉnh lân cận, Duc Tin Construction mang đến sự an tâm tuyệt đối nhờ quy trình triển khai 5 bước kiểm soát nghiêm ngặt:
- Bước 1 – Khảo sát địa hình, địa chất thực tế: Kỹ sư trực tiếp đến khu đất đo đạc kích thước, đánh giá nền đất yếu hay cứng, kiểm tra hiện trạng các công trình liền kề và hạ tầng cấp thoát nước khu vực.
- Bước 2 – Tư vấn giải pháp thi công phần thô tối ưu: Lên phương án kết cấu móng, hầm an toàn nhất, thiết kế bản vẽ mặt bằng kỹ thuật tối ưu hóa công năng sử dụng và lập bảng dự toán BOQ sát ngân sách.
- Bước 3 – Ký hợp đồng thi công phần thô minh bạch: Thống nhất bảng cam kết 9 hạng mục vật tư chính hãng, tiến độ thi công từng giai đoạn và điều khoản cam kết không phát sinh chi phí ngoài hợp đồng.
- Bước 4 – Tiến hành thi công chuẩn kỹ thuật & Giám sát 24/7: Tổ chức công trường an toàn, đội thợ lành nghề hơn 10 năm kinh nghiệm trực tiếp thi công dưới sự giám sát 24/7 của kỹ sư hiện trường và hệ thống báo cáo tiến độ Online hàng ngày cho Chủ đầu tư.
- Bước 5 – Nghiệm thu, Vệ sinh sạch sẽ và Bàn giao: Nghiệm thu kỹ lưỡng từng hạng mục kết cấu, thử áp lực đường ống nước, ngâm thử thấm 48 giờ, vệ sinh toàn bộ công trình và kích hoạt chế độ Bảo hành kết cấu 10 năm vững an tâm.
Gọi ngay để được khảo sát địa chất miễn phí cùng kỹ sư trưởng Đức Tín!
Một phần khung kết cấu vững chãi, chuẩn mực ngay từ viên gạch đầu tiên chính là khoản bảo hiểm tốt nhất cho tài sản hàng tỷ đồng của gia đình bạn. Đừng đánh cược sự an toàn 50 năm của ngôi nhà vào những lời chào giá phần thô rẻ bất thường nhưng mập mờ về vật tư và kỹ thuật.
📞 GỌI NHẬN DỰ TOÁN THÔ & BẢNG BÓC TÁCH KHỐI LƯỢNG (BOQ) MIỄN PHÍ NGAY HÔM NAY!
Chỉ cần liên hệ qua Hotline hoặc gửi thông tin khu đất qua Zalo, đội ngũ Kỹ sư trưởng của Đức Tín Construction sẽ hỗ trợ bạn hoàn toàn MIỄN PHÍ trong vòng 24 giờ
Duc Tin Construction
