Hiểu vì sao nhà mới xây vẫn bị thấm, dột hay nứt tường: Nguyên nhân, giải pháp và cách Đức Tín xử lí triệt để

Nhiều gia chủ bất ngờ khi ngôi nhà vừa hoàn thiện chỉ vài tháng đã xuất hiện các vệt thấm nước, mảng tường ố vàng hoặc những vết nứt nhỏ chạy dài. Điều này không chỉ ảnh hưởng thẩm mỹ mà còn gây lo lắng về độ bền công trình. Dù đã được sơn chống thấm, một số vị trí vẫn xảy ra thấm dột nếu quy trình thi công, vật liệu hoặc điều kiện môi trường không được kiểm soát đúng kỹ thuật. Bài viết này giúp bạn hiểu rõ nguyên nhân tại sao nhà mới vẫn bị thấm – dột – nứt tường, cách phân biệt lỗi chủ quan và khách quan, cũng như giải pháp xử lý triệt để theo tiêu chuẩn Đức Tín Construction.

1. Vì sao nhà mới xây vẫn có thể xuất hiện thấm – dột – nứt tường?

Một công trình mới xây không có nghĩa là tuyệt đối không gặp vấn đề về thấm nước hay nứt tường. Trong 1–2 năm đầu, vật liệu xây dựng vẫn đang trong giai đoạn “ổn định cấu trúc” và “cân bằng ẩm”. Đây là thời điểm nhạy cảm, dễ phát sinh lỗi nếu:

• Vật liệu chưa đủ thời gian đóng rắn.
• Quy trình chống thấm không chuẩn.
• Thi công vội để kịp tiến độ.
• Hệ thống thoát nước không tối ưu.
• Tác động thời tiết đột ngột.

Thấm – dột – nứt tường không chỉ là lỗi thẩm mỹ. Nếu để lâu, nước xâm nhập vào tường có thể phá vỡ cấu trúc xi măng, gây rỗng lớp vữa và dẫn đến các nguy cơ nghiêm trọng hơn.

2. Các nguyên nhân khách quan khiến nhà mới xây vẫn bị thấm – dột – nứt.

Dưới đây là những yếu tố không phụ thuộc vào kỹ thuật thi công, nhưng ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng tường và bề mặt bê tông.

2.1 Đặc tính co ngót tự nhiên của vật liệu

Bê tông và vữa xi măng có đặc tính co ngót trong quá trình khô và đóng rắn. Giai đoạn 7–28 ngày đầu là thời điểm nhạy cảm nhất:

• Tường khô quá nhanh → nứt chân chim.
• Bê tông bị mất nước do thời tiết nắng nóng → tạo vi nứt.
• Vữa trát không dưỡng ẩm đủ → nứt bề mặt.

Co ngót là hiện tượng tự nhiên, nhưng nếu gia cố không đúng cách, nó góp phần hình thành vết nứt nhỏ kéo dài, tạo điều kiện cho hơi ẩm xâm nhập.

2.2 Ảnh hưởng từ môi trường và khí hậu

Việt Nam có đặc điểm khí hậu nóng ẩm, mưa nhiều, nhiệt độ thay đổi đột ngột giữa ngày và đêm.

• Trời nắng > mưa lớn → bê tông giãn nở – co lại liên tục.
• Gió mạnh → áp lực hướng nước vào các điểm tiếp giáp.
• Độ ẩm không khí cao → tường lâu khô → dễ tạo nấm mốc.

Các yếu tố này khiến công trình dù mới vẫn dễ phát sinh thấm, đặc biệt ở: sân thượng, sê-nô, mái bê tông, ban công, toilet, tường tiếp giáp.

2.3 Nền đất yếu – lún vi sai sau thi công

Ngay cả nhà mới cũng có thể bị lún nhẹ từ 3–12 tháng đầu. Đây là hiện tượng bình thường, nhưng có thể gây:

• Nứt tường theo dạng xiên hoặc đứng.
• Nứt góc cửa, góc cột, vị trí giao nhau.
• Thấm nước tại các kẽ nứt li ti.

Nếu nền đất không được khảo sát hoặc không gia cố móng kỹ, nguy cơ nứt cao hơn.

2.4 Chất lượng vật liệu đầu vào không đồng đều

Một số trường hợp vật liệu không đạt chuẩn gây ảnh hưởng:

• Xi măng kém chất lượng → mác bê tông không đạt.
• Gạch có độ hút ẩm cao → tường dễ thấm.
• Sơn chống thấm không phù hợp điều kiện khí hậu.
• Cát lẫn tạp chất → vữa không liên kết tốt.

Dù quy trình đúng, vật liệu không ổn định vẫn tạo rủi ro thấm và nứt.

3. Các nguyên nhân chủ quan đến từ thi công – giám sát – thiết kế

Đây là những nguyên nhân phổ biến nhất, góp phần trực tiếp gây thấm – dột – nứt tường dù nhà mới xây.

3.1 Thi công chống thấm sai kỹ thuật

Chống thấm được xem là “hạng mục sống còn”, nhưng nhiều nhà thầu bỏ qua:

• Thi công lớp primer không đầy đủ.
• Không xử lý mạch ngừng bê tông.
• Không chống thấm chân tường lên cao 30–50 cm.
• Không gia cố cổ ống, hộp gen, sê-nô.
• Chỉ sơn chống thấm ngoài mà không xử lý bên trong.

Nếu chỉ phụ thuộc vào “lớp sơn chống thấm”, 90% trường hợp sẽ thất bại vì đó chỉ là lớp bảo vệ bề mặt, không phải giải pháp toàn diện.

3.2 Thi công tường và vữa không đúng quy trình

Một số lỗi thường gặp:

• Vữa trộn sai tỷ lệ xi măng : cát.
• Tường xây không đủ độ no vữa.
• Không tưới ẩm trước khi trát.
• Không bảo dưỡng vữa trong 2–3 ngày đầu.

Điều này khiến tường mất nước quá nhanh → nứt chân chim → thấm theo đường vi nứt.

3.3 Tường chưa đủ độ khô nhưng đã sơn

Đây là lỗi cực kỳ phổ biến.

• Độ ẩm tường > 16% mà vẫn sơn → hơi ẩm bị “nhốt” trong tường.
• Lâu ngày hơi ẩm tìm đường thoát → tạo thấm ngược → bong tróc.

Khoảng 70% tình trạng thấm tường sau sơn đến từ lỗi này.

3.4. Thiếu chi tiết chống thấm ngay từ khâu thiết kế

Một thiết kế thiếu chống thấm sẽ dẫn đến rủi ro lâu dài:

• Không thiết kế độ dốc mái.
• Ban công không có đường thoát nước phụ.
• Máng xối không gia cố chống thấm.
• Nhà vệ sinh thiếu lớp chống thấm chân tường.
• Mặt đứng tiếp giáp không có giải pháp che chắn.

Thiết kế sai → thi công đúng cũng khó đạt hiệu quả chống thấm.

3.5 Giám sát lỏng lẻo và nghiệm thu vội vàng

Ngay cả nhà thầu tốt vẫn có thể gặp lỗi nếu:

• Không kiểm tra độ ẩm tường bằng máy đo.
• Không test nước sân thượng, toilet ≥ 48 giờ.
• Không kiểm tra lớp chống thấm bằng ánh sáng hoặc test kéo.

Giám sát không chặt → sai sót nhỏ → ảnh hưởng cả công trình.

4. Dấu hiệu nhận biết thấm – dột – nứt tường ở nhà mới xây

Gia chủ có thể tự quan sát bằng mắt thường để phát hiện sớm:

• Vệt nước loang thành hình “bản đồ” trên tường.
• Sơn phồng rộp, bong tróc.
• Vết nứt chân chim dạng mạng lưới.
• Mùi ẩm mốc.
• Gạch nền toilet bị sủi trắng.
• Tường gần cửa sổ/ban công bị ố vàng.
• Nhà vệ sinh có mảng gạch luôn ẩm dù không dùng.

5. Giải pháp khắc phục triệt để theo từng nguyên nhân

Để xử lý hiệu quả, cần xác định đúng nguyên nhân thay vì “xử lý bề mặt”.

5.1 Xử lý thấm tường ngoài

Quy trình chuẩn:

1. Cạo bỏ lớp sơn yếu – bong tróc.
2. Đục lớp vữa rỗng (nếu có).
3. Trám lại bằng vữa polymer kết dính cao.
4. Quét 2–3 lớp chống thấm gốc xi măng.
5. Sơn lại bằng hệ sơn ngoài trời có khả năng kháng kiềm.

5.2 Xử lý thấm chân tường – tường giao nhau với nền

1. Cắt đường nứt chân tường theo hình chữ V.
2. Bơm keo epoxy hoặc vữa sửa chữa gốc polymer.
3. Phủ chống thấm đàn hồi.
4. Ốp chân tường hoặc sơn phủ hoàn thiện.

5.3 Xử lý thấm sân thượng – mái bê tông

Đây là khu vực rủi ro cao nhất.

1. Phá lớp cán bị thấm (nếu cần).
2. Tạo dốc chuẩn 1–2%.
3. Thi công chống thấm gốc xi măng + vải lưới gia cố.
4. Test nước ≥ 48 giờ.
5. Lát gạch hoặc phủ sàn theo yêu cầu.

5.4 Xử lý thấm ban công và sê-nô

• Khắc phục cổ ống thoát nước.
• Bổ sung màng chống thấm tự dính.
• Gia cố bằng lớp lưới chống nứt.
• Tạo dốc chuẩn để nước thoát hết.

5.5 Xử lý thấm nhà vệ sinh

1. Tháo gạch nền (nếu thấm nặng).
2. Chống thấm từ sàn – phối hợp lên tường cao 30–40 cm.
3. Trám cổ ống bằng vật liệu chuyên dụng.
4. Lát gạch lại và thử nước.

5.6 Xử lý nứt tường

Phân loại:

• Nứt chân chim → Chỉ cần bả lại và sơn phủ.
• Nứt do lún móng → Đục mở vết nứt – trám bằng vữa chuyên dụng – sơn lại.
• Nứt kết cấu → Bơm keo epoxy – gia cố thép nếu cần - cần kỹ sư đánh giá trực tiếp.

6. Quy trình kiểm tra & xử lý chống thấm – nứt tường theo chuẩn Đức Tín Construction

Đức Tín áp dụng quy trình 6 bước giúp đảm bảo xử lý triệt để, đúng gốc nguyên nhân.

Bước 1. Khảo sát hiện trạng bằng thiết bị chuyên dụng

• Đo độ ẩm tường.
• Kiểm tra vết nứt bằng thước đo chuyên dụng.
• Xác định nguồn nước thấm.
• Kiểm tra hệ thống thoát nước và kiến trúc liên quan.

Bước 2. Phân tích nguyên nhân

Đánh giá nguyên nhân: thi công – vật liệu – thiết kế – môi trường.

Bước 3. Đề xuất giải pháp tối ưu

Tùy vị trí thấm/nứt mà Đức Tín chọn vật liệu phù hợp:

• Chống thấm xi măng – polymer
• Keo epoxy
• Màng khò nóng
• Màng tự dính
• PU foam

Bước 4. Thi công đúng quy trình kỹ thuật

• Làm sạch bề mặt.
• Tạo lớp phủ chống thấm ≥ 2 lớp.
• Gia cố mạch ngừng, cổ ống, khe tiếp giáp.
• Tạo độ dốc đúng chuẩn khi cần.

Bước 5. Kiểm tra & nghiệm thu

• Test nước liên tục từ 24–48 giờ.
• Ghi hình – báo cáo minh bạch.
• Chỉ nghiệm thu khi không còn dấu hiệu thấm.

Bước 6. Bảo hành – theo dõi định kỳ

• Ghi chép đầy đủ hồ sơ.
• Chính sách bảo hành rõ ràng.
• Hỗ trợ xử lý nhanh nếu tái thấm.

7. Giải pháp tổng thể & cam kết của Đức Tín Construction

Đức Tín không chỉ sửa chữa thấm – nứt, mà còn:

• Thi công theo tiêu chuẩn TCVN.
• Sử dụng vật liệu chính hãng.
• Bố trí kỹ sư giám sát đầy đủ.
• Cam kết xử lý triệt để, không tái phát.
• Tối ưu chi phí, hạn chế đục phá lớn.
• Minh bạch từng bước thi công với hình ảnh – báo cáo.

Đức Tín Construction mong muốn mỗi công trình sau khi bàn giao đều đạt trạng thái ổn định, bền vững và hạn chế tối đa lỗi phát sinh trong 5–10 năm đầu sử dụng.

Đức Tín Construction